La locazione di un immobile da parte di uno solo dei comproprietari si configura come gestione d’affari altrui.

1. Locazione;

Nel nostro ordinamento la locazione è disciplinata dall'art. 1571 c.c. ed è il contratto con il quale una parte (locatore o concedente) si obbliga a far utilizzare ad un altro soggetto (conduttore, inquilino, concessionario o affittuario) una cosa per un certo tempo, in cambio di un determinato corrispettivo.

È possibile distinguere la locazione di beni mobili e di beni mobili registrati, la locazione di beni immobili urbani, la locazione di immobili non urbani (es. fabbricati rurali) e la locazione di beni produttivi (fondi rustici, aziende ecc.). (1)

La locazione è un contratto consensuale ad effetti obbligatori (1376 c.c.) e se ha ad oggetto beni immobili deve essere stipulata per iscritto (1350 c.c.). Si può sostenere che, con il contratto in esame, il conduttore ha la possibilità di godere di un immobile ad un prezzo più basso rispetto a quello che dovrebbe versare per una compravendita (1470 c.c.) ed il locatario può percepire i frutti del bene (820 c.c.). Entrambi sono sottoposti a determinati obblighi derivanti dal medesimo contratto e ampiamente disciplinati dal codice civile.

2. Locazione e affitto;

È opportuno chiarire, inoltre, che non di rado si tende ad utilizzare il termine locazione come se fosse sinonimo di affitto. In realtà, da un punto di vista giuridico, c'è una notevole differenza. Si fa riferimento all'affitto quando si vuole intendere una particolare tipologia di contratto di locazione che riguarda beni mobili e immobili che verranno utilizzati per scopi produttivi. Il tipico esempio è il locale commerciale che viene proposto in affitto. Se, invece, l'utilizzo di un determinato bene non è destinato alla produzione di ricchezza, si deve far riferimento alla locazione.

3. Locazione come gestione d'affari altrui;

La Corte di Cassazione, in tema di locazione, ha emanato una pronuncia interessante riguardante il rapporto tra comproprietario non locatore e conduttore.

La questione in esame è piuttosto frequente nella prassi e riguarda il caso in cui un immobile in comproprietà venga locato, mediante contratto, da parte di uno solo dei comproprietari.

Il comproprietario non locatore, pur non essendo parte del negozio, potrà esigere dal conduttore il pagamento pro-quota del canone di locazione?

La sentenza in esame (Cass., Sez. Un., 4/07/2012, n.11136) risponde al quesito tentando, preliminarmente, di individuare il tipo di rapporto configurabile.

Un primo orientamento giurisprudenziale qualifica il rapporto come un mandato senza rappresentanza. Il comproprietario che stipula il contratto di locazione è mandatario dell'altro comproprietario in virtù del disposto dell'art. 1705, c. 2, c.c. e, quindi, potranno riscuotere pro quota i loro crediti al conduttore.

Il conduttore, però, rimarrà sempre esposto alla possibilità di eventuali richieste da parte del comproprietario non locatore e non potrà rivolgersi al comproprietario non contraente per richiedere l'adempimento degli obblighi tipici del locatore, non essendo questa parte contrattuale e, pertanto, non vincolato dallo stesso ex art. 1372 c.c.

La Cassazione rileva che la norma in esame non sia dettata per regolare ipotesi di immobili in comunione. Il comunista non locatario che richiede il pagamento pro quota del canone esercita sul bene un potere amministrativo diretto che gli deriva dal titolo. Il mandante che richiede il pagamento dei canoni, quindi, esercita un potere di sostituzione piena del mandatario, il quale, appunto, viene spogliato dell'incarico. L'esercizio di un potere di sostituzione, dunque, appare incompatibile con le norme in materia di comunione che statuiscono il diritto di amministrazione del bene in capo a tutti i comproprietari.

Un secondo orientamento configura il rapporto come un mandato presunto o tacito. Nel caso in cui uno dei comunisti compia un atto di ordinaria amministrazione e l'altro non si opponga facendo, dunque, presumere il consenso dell'atto compiuto, il comunista contraente risulterà mandatario tacito.

Tuttavia, la questione in esame non può considerarsi risolta in quanto, come afferma la Suprema Corte, "desta invero perplessità la prospettazione dei rapporti tra comunisti in termini di mandato disgiuntivo, da escludersi in un sistema fondato sulla regola organizzativa opposta dell'amministrazione congiuntiva."

Le Sezioni Unite, infine, arrivano a configurare la questione in esame come una gestione di affari altrui ex art. 2028 c.c., "consentendo tale disciplina di offrire una soluzione che valga a contemperare gli interessi e le posizioni dei vari soggetti coinvolti".

Si ha gestione d'affari altrui quando taluno, senza esservi obbligato, si intrometta scientemente negli affari di altro soggetto, che non sia in grado di provvedervi da solo. (2)

I presupposti perché si configuri sono i seguenti:

La Suprema Corte, dunque, arriva a sostenere che in caso di locazione a terzi di un bene comune da parte di uno solo dei comproprietari, trovano applicazione le regole della gestione dell'affare altrui. Pertanto, nel caso di gestione non rappresentativa (se il comproprietario locatore abbia agito in proprio, senza spendere il nome dell'altro proprietario), il comproprietario rimasto estraneo alla stipula del contratto di locazione, potrà ratificare l'operato del gestore ed esigere dal conduttore il pagamento pro quota del canone di locazione.

Si comprende, quindi, che il contratto, ovviamente, non produrrà effetti diretti nei confronti di soggetti che non sono parti di esso. Il comproprietario non locatore non potrà acquistare, come tale, la titolarità delle situazioni giuridiche attive e passive scaturenti dal contratto. Di conseguenza, non potrà nemmeno acquistare la legittimazione per esercitare azioni giudiziarie o comunque far valere pretese fondate sul contratto. Il conduttore, quindi, dovrà adempiere le sue obbligazioni nei confronti del comproprietario locatore. Tutto ciò, ovviamente, fino a quando il comproprietario non locatore non procederà a ratificare l'operato del gestore d'affari ex art. 2032 c.c.

Avv. Daniela Evoluzionista