Nessuna proroga del blocco degli sfratti per morosità?
Sulle pagine delle principali testate nazionali, il nuovo anno è stato inaugurato con la notizia, tanto attesa dai proprietari di immobili e allo stesso tempo altrettanto temuta dagli inquilini esecutati, della ripresa degli sfratti per morosità sospesi dalla misura straordinaria introdotta nel 2020 nell'ambito del piano emergenziale per fronteggiare l'ancora attuale crisi sanitaria.
La necessità e urgenza di contenere gli effetti negativi dell'emergenza epidemiologica da COVID-19 sul tessuto sociale ed economico nazionale avevano infatti indotto il Governo ad assumere, tra gli altri, provvedimenti straordinari specificamente volti a sostenere il cittadino nella sua sfera privata e in favore delle famiglie, tra i quali la sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio di immobili: con questa misura si mirava, da un lato ad evitare la diffusione del virus tra i soggetti che necessariamente vengono a contatto durante la fase esecutiva, dall'altro a salvaguardare il diritto inviolabile all'abitazione (C. Cost. sent. n. 128 del 22 giugno 2021) nell'impossibilità operativa (e spesso economica) di reperire un'alternativa abitativa, ovvero il diritto di libera iniziativa economica dei conduttori ad uso diverso di disporre dell'immobile per proseguire l'esercizio dell'attività di impresa, nei limiti delle norme emergenziali, nel disperato tentativo di contenere, per quanto possibile, le perdite.
Su altro e contrapposto fronte si ponevano le esigenze dei locatori i quali, già danneggiati da mesi di canoni insoluti e comunque tenuti a sostenere le spese legale alla proprietà dell'immobile, si sono vesti negare la possibilità di rientrare nella disponibilità delle loro unità immobiliari per un lungo periodo di tempo, con ulteriore aggravarsi della morosità o subendo ingenti perdite dovute all'impossibilità di mettere diversamente a frutto il proprio immobile.
È da osservare che la normativa emergenziale non precludeva la possibilità di azionare la procedura di intimazione e convalida di sfratto per morosità o per finita locazione, rendendo improcedibile la domanda in sede giudiziale, quanto piuttosto la concreta attuazione del provvedimento di rilascio concesso in sede di convalida. Parimenti non era preclusa la possibilità di agire separatamente dalla procedura di convalida per il recupero dei canoni di locazione insoluti.
La sospensione dell'esecuzione delle procedure di rilascio di immobili era stata introdotta con l'art. 103 c. VI del D.L. 18/2020 convertito in L. 27/2020 che prevedeva la fine del periodo di sospensione al 1° settembre 2020, termine poi di volta in volta prorogato con numerosi interventi normativi che si sono susseguiti nel tempo parallelamente all'evolversi della situazione sanitaria.
L'art. 13, c. XIII del D.L. n. 183/2020, convertito in L. 21/2021, ha infatti differito la data finale della sospensione al 30 giugno 2021, limitandone tuttavia l'applicazione ai soli provvedimenti di rilascio dovuti a morosità del conduttore (riferita sia a immobili condotti ad uso abitativo, sia a immobili condotti ad uso diverso) e a quelli concessi a seguito di decreto di trasferimento ex art. 586, c. II c.p.c. di immobili pignorati adibiti ad abitazione del debitore e dei suoi familiari: la sospensione delle procedure esecutive fondate su ragioni diverse dalla morosità (quali i provvedimenti di rilascio per finita locazione) era invece cessata al 31 dicembre 2020.
Con il progressivo miglioramento della situazione sanitaria nel corso del 2021, si è assistito ad una graduale ripresa della fase esecutiva di rilascio diversificata, ai sensi dell'art. 40 quater del D.L. n. 41/2021 conv. in L. 69/2021, in relazione alla data di adozione del provvedimento di convalida (la sospensione era stata prorogata fino al 30 settembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dal 28 febbraio 2020 al 30 settembre 2020 e fino al 31 dicembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dal l° ottobre 2020 al 30 giugno 2021).
Il bilanciamento degli interessi e dei diritti in gioco, ai quali si è accennato, si è dunque tradotto in un progressivo aggiustamento da parte del legislatore dell'ambito di applicazione della misura straordinaria, inizialmente destinata ad operare una generale paralisi delle esecuzioni forzate in un e successivamente progressivamente circoscritta e adattata alle contingenze, anche al fine di evitare il sovraccarico degli uffici giudiziari per la contestuale ripresa delle esecuzioni arretrate.
Ad oggi, nonostante la recrudescenza della pandemia e le istanze di milioni di famiglie destinatarie di provvedimenti di rilascio, non sembra che verranno concesse ulteriori proroghe alla sospensione delle esecuzioni.
Già nel novembre scorso la Corte Costituzionale si era pronunciata escludendo la possibilità di concedere ulteriori proroghe. Nella sentenza n. 213 dell'11 novembre 2021 la Consulta, dopo aver confermato la legittimità delle proroghe della sospensione dell'esecuzione di alcuni provvedimenti di rilascio di immobili, ha evidenziato la natura intrinsecamente temporanea della misura, destinata ad esaurirsi entro il 31 dicembre 2021, senza possibilità di ulteriore proroga "avendo la compressione del diritto di proprietà raggiunto il limite massimo di tollerabilità, pur considerando la sua funzione sociale".
Nel ragionamento della Corte, l'eccezionalità della situazione pandemica unitamente alla temporaneità della misura hanno giustificato la prevalenza dell'interesse del conduttore a continuare a disporre dell'immobile (a fini abitativi, ovvero per usi imprenditoriali) rispetto al diritto di proprietà del locatore poiché, come osservato dalla stessa Consulta nella citata sentenza, "nell'immediato siffatta emergenza sanitaria ha chiamato in causa, altresì, la solidarietà economica e sociale a cui ciascuno è tenuto nell'esercizio dei propri diritti"(art. 42, secondo comma, Cost.).
In ossequi all'orientamento già espresso, la Consulta ha ribadito che "un'ingerenza nel diritto al pacifico godimento dei beni è ammissibile ove sussista un giusto equilibrio tra le esigenze dell'interesse generale della comunità e la salvaguardia dei diritti dell'individuo" (ex multis, sentenze n. 46 del 2021, n. 276, n. 235 e n. 167 del 2020).
Tuttavia, come rilevato dalla Corte CEDU (ex multis, CEDU sent. 28 luglio 1999, Immobiliare Saffi vs Italia, par. 63 e ss.), tale ingerenza deve essere circoscritta entro un ragionevole lasso temporale oltre al quale si verificherebbe un'illegittima compressione del diritto di proprietà. Ciononostante tale compressione e ingerenza nei diritti del locatore, prosegue la Consulta, è ammissibile e giustificabile laddove, alla luce di una valutazione sistematica nel complesso delle garanzie costituzionali, si renda necessaria per salvaguardare interessi generali della collettività in un'eccezionale situazione di emergenza sanitaria e sociale,
La Consulta ha dunque escluso la legittimità di un'ulteriore proroga della sospensione delle procedure esecutive di rilascio, senza tuttavia alcuna precludere la possibilità per il legislatore di adottare, nel caso in cui l'evolversi dell'emergenza sanitaria lo richieda, misure differenti e parimenti idonee a realizzare un adeguato e proporzionato contemperamento dei valori costituzionalmente presidiati.
Non resta dunque che attendere le prossime mosse del Governo sul punto e confidare nell'adozione di provvedimenti che vadano oltre il semplice procrastinare una situazione ormai eccessivamente onerosa per i proprietari ed effimera per gli occupanti.
Avv. Chiara Migliorini