La legittimazione ad impugnare le delibere nei supercondomini

Cass. civ., sez. II, 28 marzo 2025, n. 8254

A cura di Avv. Michele Zabeo

Massima: "La decisione assunta dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii di un supercondominio, ai sensi dei commi 3 e 4 dell'art. 67 disp. att. c.c., può essere impugnata da ogni condomino soltanto qualora il rappresentante sia stato assente, dissenziente o astenuto, comportando tali norme l'obbligo della nomina del rappresentante per l'esercizio dei diritti amministrativi in materia di gestione ordinaria delle parti comuni e di nomina dell'amministratore, mediante manifestazione di voto della volontà unitaria formatasi nel rispettivo condominio, e non anche per l'esercizio della tutela processuale; se, invece, il rappresentante di condominio abbia contribuito, con il suo voto favorevole, all'approvazione della decisione assunta dall'assemblea dei rappresentanti, contravvenendo alla volontà della compagine rappresentata, la tutela dei rispettivi condomini, attenendo ad un vizio della delega o ad una carenza del potere di rappresentanza, trova attuazione secondo le regole.

Un condomino proprietario di un'unità sita all'interno di un condominio, a sua volta facente parte di un complesso di condomini ovvero di un supercondominio, impugnava dinanzi al Giudice di Pace di Imperia la delibera del supercondominio de quo. L'impugnativa veniva rigettata sia nel primo grado di giudizio che anche in occasione del giudizio di secondo grado dinanzi al Tribunale di Savona che non modificava la sentenza del precedente giudice adito.

Ritenevano entrambi gli organi giudicanti che il condomino di un supercondominio non essendo legittimato a partecipare alle assemblee del supercondominio, non aveva diritto ad impugnarne le deliberazioni.

Ricorreva per Cassazione il condomino S.N. lamentando, tra gli altri motivi, la violazione degli artt. 1117, 1117 bis e 1137 c.c. sia perché l'amministratore del suo condominio non aveva informato i condomini della deliberazione del supercondominio, sia perché riteneva che legittimati ad impugnare tale delibera fossero anche i singoli condomini e non solo i rappresentati del singolo condominio.

La Corte di Cassazione ritiene non fondate le censure ed offre una ricostruzione della disciplina del supercondominio di fondamentale importanza.

Il giudice di legittimità parte da una definizione concettuale: si intende per supercondominio quel complesso di strutture condominiali che condividono tra esse beni in comune: in tal senso il supercondominio nasce ipso iure e non coincide con i singoli condomìni.

Per ciò che concerne i beni comuni, le deliberazioni devono essere assunte dai suoi organi ovvero tutti i condòmini, l'assemblea dei rappresentanti (per la gestione ordinaria) così come disciplinata dall'art. 67 disp. att. c.c., e, se presente dall'amministratore del supercondominio.

Tuttavia laddove vi siano più di 60 condòmini, l'art. 67 comma III disp. att. c.c. impone la nomina obbligatoria di un rappresentante del singolo condominio. Ciò ovviamente per quanto che concerne le materie di competenza di tale organo ovvero per la gestione ordinaria e la nomina dell'amministratore. Il rappresentante che interviene nell'assemblea del supercondominio, in base al comma IV del medesimo articolo, è soggetto alle norme in materia di mandato e, dunque, deve riferire prontamente l'ordine del giorno e le delibere assunte all'amministratore di ciascun condominio.

Specifica la Corte a questo punto che il rappresentante scelto all'interno di ogni condominio può non coincidere con l'amministratore di esso e, dunque, non ha poteri decisori propri dovendosi piuttosto limitare a farsi portatore della volontà alla base formata nel singolo condominio.

Fatte queste premesse e rinviando alla disciplina di funzionamento delle assemblee condominiali, la Corte di Cassazione giunge a una distinzione: il singolo condomino è legittimato a impugnare le delibere dell'assemblea dei rappresentanti del supercondominio solo laddove lo stesso rappresentante sia rimasto assente, dissenziente o astenuto. Fuori da questi casi non v'è legittimazione ad impugnare la delibera da parte né del rappresentante né dell'amministratore (salvo conferimento di apposito potere da parte dei condomini).

Di conseguenza nell'unica ipotesi che residua, ovvero laddove il rappresentante abbia manifestato una volontà diversa da quella formatasi in seno all'assemblea che rappresenta, non ci sarà una legittimazione ad impugnare da parte dei condomini lesi i quali tuttavia potranno far valere le norme in materia di mandato.

Viene di conseguenza enunciato il seguente principio di diritto: "la decisione assunta dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii di un supercondominio, ai sensi del terzo e del quarto comma dell'art. 67 delle disp. att. c.c., può essere impugnata da ogni condomino, se il rappresentante sia stato assente, dissenziente o astenuto, comportando tali norme l'obbligo della nomina del rappresentante per l'esercizio dei diritti amministrativi in materia di gestione ordinaria delle parti comuni e di nomina dell'amministratore, mediante manifestazione di voto della volontà unitaria formatasi nel rispettivo condominio, e non anche per l'esercizio della tutela processuale.

Allorché, invece, il rappresentante di condominio abbia contribuito col suo voto favorevole all'approvazione della decisione assunta dall'assemblea dei rappresentanti, contravvenendo alla volontà della compagine rappresentata, la tutela dei rispettivi condomini, attenendo ad un vizio della delega o ad una carenza del potere di rappresentanza, trova attuazione secondo le regole generali sul mandato".