Non è nullo il mutuo fondiario che supera il limite di finanziabilità previsto dalla legge
Cass. civ. Sezioni Unite, 16 novembre 2022 n. 33719
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite si è espressa sul tema della nullità del mutuo fondiario dovuta dal superamento del limite di finanziabilità.
E' opportuno precisare che, nel corso del tempo, si sono sviluppati due orientamenti contrastanti: una linea di pensiero affermava che il limite di finanziabilità dell'80% non rappresentasse un vincolo, di conseguenza la relativa violazione non avrebbe generato la nullità del mutuo fondiario; dall'altra, invece, veniva considerato nullo il mutuo in caso di superamento del limite di finanziabilità stabilito.
In base alla recentissima pronuncia, la Suprema Corte ha stabilito, invece, che non è nullo né riqualificabile come mutuo «ordinario», ma è un perfetto mutuo «fondiario» quello stipulato tra la banca ed il cliente seppur superando il limite finanziabile, ovvero quell'80% del valore dell'immobile concesso in ipoteca, stabilito dall'articolo 38 del Dlgs 385/1993.
Gli Ermellini, dunque, con la pronuncia del 2022 risolvono una volta per tutte l'annoso contrasto giurisprudenziale, sostenendo nettamente il primo dei due orientamenti.
Il superamento del limite di finanziabilità ex art. 38 comma 2 T.U.B. non rappresenta un elemento che possa comportare la nullità del contratto perché non va ad inficiare la validità del contratto di mutuo fondiario e non consente al giudice di riqualificare d'ufficio il contratto.
La nullità virtuale, dunque, può configurarsi solo se la norma violata sul limite di finanziabilità abbia natura imperativa, ma non è questo il caso, perché il limite non è imposto direttamente dalla legge, ma dai provvedimenti della Banca d'Italia e, quindi, derogabili.
Gli Ermellini così stabiliscono:
"...in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all'articolo 38, secondo comma, del D.lgs. n. 385 del 1993, non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell'oggetto del contratto;
non integra norma imperativa la disposizione - qual è quella con la quale il legislatore ha demandato all'Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell'ambito della «vigilanza prudenziale» (cfr. articoli 51 ss. e 53 T.u.b.) - la cui violazione, se pasta a fondamento della nullità (e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), potrebbe condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l'interesse che la norma intendeva proteggere, che e quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito".
Pertanto, stabilire la nullità in caso di superamento del limite di finanziabilità del mutuo, significherebbe travolgere l'efficacia dell'intero contratto e secondo le Sezioni Unite questo nuocerebbe «alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito».
Per questo motivo, dunque, gli Ermellini hanno optato per il mantenimento in vita del contratto di mutuo fondiario anche in caso di violazione dei limiti massimi di erogazione del finanziamento.
Si comprende, quindi, come la Suprema Corte non solo salvi il contratto di mutuo ritenendo che la violazione del limite di finanziabilità non rappresenti un contrasto con una norma imperativa e che, dunque, non sia una causa di nullità del contratto, ma addirittura e soprattutto arriva a salvare la caratteristica fondiaria del mutuo con tutti i vantaggi del caso ad esso connessi.
Avv. Daniela Evoluzionista