Risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore: le SS.UU. della Corte di Cassazione risolvono il contrasto giurisprudenziale

Cass. Civ. SS.UU., 25 febbraio 2025 n. 4892

Scarica la pronuncia qui:

A cura di Dott.ssa Linda Vallardi

Massima: "Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell'art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell'immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l'apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l'applicabilità dell'art. 1591 c.c."

Con la sentenza in commento le SS. UU. della Corte di Cassazione ha chiarito importanti aspetti relativi al risarcimento del danno in caso di risoluzione anticipata di un contratto di locazione per inadempimento del conduttore.

Secondo un primo orientamento giurisprudenziale, il locatore che abbia chiesto e ottenuto il rilascio anticipato dell'immobile non è condizione perché venga meno il danno del mancato conseguimento del canone fino alla scadenza del rapporto contrattuale.

Secondo altro orientamento, la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, ovvero fino al momento in cui il locatore stesso conceda ad altri il godimento del bene con una nuova locazione, non configura un danno da "perdita subita", né un danno da "mancato guadagno". Ciò in quanto la mancata percezione dei canoni non configura una diminuzione del patrimonio del locatore in relazione alla situazione nella quale lo stesso si sarebbe trovato se non si fosse verificato l'inadempimento del conduttore.

Un danno correlato alla mancata percezione del canone dopo il rilascio può, invece, configurarsi se, per le condizioni in cui si trova l'immobile, la restituzione del bene non abbia consentito al locatore di poter esercitare il godimento di cui si era privato concedendo il bene in locazione. In tale caso la perdita dovrà essere commisurata al tempo occorrente per il ripristino quale conseguenza dell'inesatto adempimento dell'obbligazione di rilascio.

La sentenza in commento, accogliendo il secondo orientamento proposto, ha stabilito che il risarcimento del danno per il mancato guadagno del locatore non è automatico in caso di risoluzione anticipata del contratto.

Le SS.UU. chiariscono che è onore del locatore fornire prove concrete del danno subito, dimostrando che il mancato guadagno è una conseguenza diretta dell'inadempimento del conduttore.

Il locatore, inoltre, ha l'onere di dimostrare di essersi attivato tempestivamente per riaffittare l'immobile.

La sentenza si basa sul principio di buona fede contrattuale, richiedendo un rigoroso accertamento probatorio prima di concedere il risarcimento.

La sentenza n. 4892/2025 tutela il locatore, garantendogli il diritto al risarcimento se viene dimostrato il danno subito, ma evita risarcimenti automatici che potrebbero essere ingiustificati.

Viene stabilito, quindi, un equilibrio tra i diritti del locatore e del conduttore, richiedendo una prova concreta del danno subito per ottenere il risarcimento in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione.