La redazione del verbale dell’assemblea condominiale e deve essere chiara anche se non formalmente impeccabile

Cass. civ., sez. II, del 19 gennaio 2026, n. 1108

Massima: In materia di assemblea condominiale, il verbale è valido anche se non redatto in forma analitica con l'indicazione nominativa dei voti espressi, purché il raggiungimento del quorum deliberativo previsto dall'art. 1136 c.c. sia desumibile in modo chiaro e univoco dai dati contenuti nel verbale stesso. Resta inteso che il verbale deve comunque essere esaustivo e sufficiente per garantire la verificabilità delle decisioni assunte senza incertezza interpretativa.

A cura di Avv. Sofia Casarotto

Con l'ordinanza n. 1108 del 19 gennaio 2026, la Corte di Cassazione ha espresso un principio di particolare rilevanza in materia di redazione dei verbali assembleari condominiali: la sostanza prevale sulla forma.

Secondo la Suprema Corte, i verbali restano validi anche quando non sono redatti in modo analitico e minuzioso, purché il quorum deliberativo sia ricavabile senza incertezze dai dati contenuti nel verbale stesso.

Nel caso concreto, la Corte ha rigettato la richiesta di annullamento della delibera assembleare, ritenendola valida nonostante l'assenza dell'indicazione nominativa dei voti espressi dai singoli condomini. È stato infatti ritenuto sufficiente che il quorum richiesto dall'art. 1136 c.c. fosse desumibile da elementi oggettiva, quali il numero dei millesimi rappresentati.

Tale orientamento non deve essere interpretato come un a legittimazione alla superficialità nella redazione dei verbali che potrebbe portare ad annullabilità delle delibere. Al contrario, la Corte ribadisce che il contenuto del verbale deve essere chiaro, completo e coerente, al fine di evitare possibili impugnazioni.

La Corte di Cassazione pone l'accento sulla sostanza dei verbali assembleari, ossia precisa che nel verbale devono essere riportati con chiarezza le presenze dei condomini o dei loro delegati, i voti espressi per ciascuna delibera – intendendo il numero di voti favorevoli, contrari o astenuti - nonché i millesimi di proprietà utili per verificare il raggiungimento dei quorum previsti ex lege.

Laddove tali elementi risultino adeguatamente definiti, l'aspetto formale passa in secondo piano, lasciando posto ad un approccio più sostanzialistico che privilegia la concreta verificabilità delle decisioni assunte.

Se da una parte si evidenzia la necessità di evitare formalismi inutili, dall'altra si precisa che i verbali non devono essere redatti in modo superficiale o incompleto evitando, quindi, di sintetizzare eccessivamente dando adito a dubbi interpretativi e incertezza.

Tale ordinanza rappresenta un importante richiamo per gli Amministratori di condominio: la redazione dei verbali e la formulazione delle delibere devono essere improntate a chiarezza, precisione e coerenza con la volontà espressa e il comportamento dei condomini partecipanti all'assemblea.

Un verbale assembleare ben strutturato diventa, non solo la prova documentale di quanto accaduto in assemblea, ma anche lo strumento di tutela professionale per gli amministratori contro eventuali impugnazioni e di garanzia di trasparenza nella gestione condominiale.

In conclusione, il provvedimento conferma l'importanza di un principio cardine: chiarezza e sostanza prevalgono sui formalismi, con l'obiettivo di prevenire contestazioni e ridurre il contezioso.