Difetti energetici dell’immobile e tutela dell’acquirente

A cura di Dott.ssa Rossella De Santis

L'acquisto di un immobile rappresenta, ancora oggi, una delle operazioni economicamente e patrimonialmente più rilevanti della vita di un individuo. 

Proprio per tale ragione, la scelta di acquistare una casa non può più limitarsi alla sola valutazione del prezzo, della posizione o dello stato manutentivo dell'immobile, ma richiede un'attenta verifica della conformità giuridica e documentale del bene, nonché della disciplina normativa che ne regola la circolazione.

In questo contesto, assume un ruolo sempre più centrale il profilo dell'efficienza energetica degli edifici, divenuto ormai elemento determinante tanto ai fini della sostenibilità ambientale quanto alla stessa valorizzazione economica dell'immobile sul mercato. 

L'attenzione del legislatore europeo verso la transizione ecologica e la riduzione delle emissioni che alterano il clima, ha infatti inciso profondamente anche sul settore immobiliare, introducendo obblighi informativi e standard energetici sempre più stringenti.

Negli ultimi anni il legislatore sovranazionale ha attribuito crescente centralità alla prestazione energetica degli edifici, individuando nel settore immobiliare uno degli ambiti strategici per la riduzione delle emissioni e per il contenimento dei consumi energetici. In tale quadro si inserisce la Direttiva UE 2024/1275, nota anche come direttiva "Case green", che impone agli Stati membri obiettivi particolarmente ambiziosi di riqualificazione del patrimonio edilizio.

Pertanto, in tale contesto, la classe energetica dell'immobile non rappresenta più un dato meramente tecnico o accessorio, ma un elemento capace di incidere concretamente sul valore di mercato del bene, sulla sua commerciabilità e sulla convenienza economica dell'acquisto. Ne consegue che l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) assume un ruolo centrale nell'equilibrio informativo tra le parti, ponendosi quale strumento essenziale di trasparenza e consapevolezza contrattuale.

Tenendo conto di tali premesse appare evidente come la corretta indicazione della classe energetica dell'immobile non costituisca un mero adempimento formale, bensì un elemento essenziale ai fini della trasparenza contrattuale e della consapevolezza dell'acquirente. Proprio per tale ragione, l'ordinamento ha individuato una serie di strumenti di tutela nell'ipotesi in cui il bene venduto con un'errata attestazione energetica ovvero presenti difetti di isolamento e prestazioni energetiche difformi rispetto a quelle dichiarate.

In primis, viene in rilievo il d.lgs. 192/2005 che impone l'obbligo di dotare l'immobile di Attestato di Prestazione Energetica (APE), da allegare agli atti di trasferimento immobiliare. La normativa attribuisce al venditore precisi obblighi informativi, che operano non solo nella fase conclusiva della compravendita, ma già durante le trattative precontrattuali, imponendo che l'acquirente sia posto nella condizione di conoscere tutte le caratteristiche energetiche del bene prima della formazione del consenso. La violazione di tali obblighi assume un importante rilievo sul piano civilistico. Ai sensi dell'art. 1490 c.c., infatti, il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Accanto alla garanzia per i vizi, assume rilievo anche l'art 1497 c.c. in tema di mancanza di qualità promesse. La classe energetica, infatti, può essere una qualità determinante per la scelta del bene, comportando conseguenze sull'equilibrio contrattuale e legittimando l'acquirente a poter richiedere la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo o un eventuale risarcimento del danno.