Di chi è la responsabilità, nel caso di danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, in un condominio?
Il condominio è disciplinato dagli artt. 1176 e ss del Codice Civile.
Mi limiterò a dare qui solo una definizione di condominio.
Si parla di condominio come una figura complessa caratterizzata dalla coesistenza, nello stesso edificio, di parti di proprietà comune e di parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Ora, il lastrico solare, anche conosciuto come la superficie terminale di un edificio o di una parte di esso, assolve principalmente il compito di "coprire" i piani sottostanti un edifico.
Per dare una risposta alla nostra domanda iniziale, bisogna distinguere a seconda che il lastrico solare sia utilizzato in via esclusiva da un solo condomino o, sia di uso comune a tutti i condomini di cui all'art. 1117 c.c. .
Orbene, nel caso in cui il lastrico solare sia di uso esclusivo di un solo condomino si può derogare alla regola generale prevista dallo stesso art. 1117 c.c. e contenuta nel titolo stesso, a nulla rilevando lo stato di fatto.
Fondamentale è qui l'art. 1126 c.c.
"Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è
comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di
tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".
Relativamente alle varie spese di riparazione e/o costruzione del lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, l'art. 1126 c.c. individua la misura del contributo dovuto dall'utente o dal proprietario esclusivo e dagli altri condomini sulla base del rapporto tra l'utilità connessa all'uso insieme alla proprietà esclusiva e, il lastrico solare connesso alla funzione di copertura dell'edificio.
Stante quanto dice l'art. 1126 c.c., praticamente i 2/3 della spesa sono a carico di tutti i condomini dell'edificio sono ripartiti in proporzione al valore del piano di ciascuno.
Chiediamoci quindi di chi è la responsabilità in caso di danni per i danni prodotti nell'appartamento sottostante il lastrico solare…
A rispondere c'ha pensato la giurisprudenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sent. n. 9449/2016 (orientamento confermato delle S.S. U.U. nel 2017) che ha affermato che " qualora l'uso del lastrico solare o terrazza, non sia comune a tutti i condomini, dei danni e delle infiltrazioni rispondono sia il proprietario (o usuario esclusivo), quale custode del bene, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti i controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore, nonché sull'assemblea, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tale responsabilità va risolto secondo i criteri previsti dall'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per 1/3 a carico del proprietario o usuario esclusivo e 2/3 a carico del condominio".
Possiamo dunque rispondere definitivamente alla domanda oggetto di questo scritto e affermare che per il danno da infiltrazioni prodotto dal lastrico solare di un edificio, la responsabilità si riparte con le percentuali previste dall'art. 1126 c.c.