Il diritto di superficie: cosa sapere prima di acquistare un immobile

A cura di Dott.ssa Rossella De Santis

Nel linguaggio comune, l'acquisto di un immobile è spesso ricondotto all'idea di una proprietà piena e assoluta che abbraccia tanto l'edificio quanto il suolo su cui insiste. 

Una simile rappresentazione, tuttavia, non coincide sempre con la realtà giuridica essendo quest'ultima, al contrario, articolata e suscettibile di rilevanti distinzioni. In un numero significativo di operazioni, infatti, il trasferimento ha ad oggetto immobili gravati da diritto di superficie. 

In tali ipotesi, l'acquirente consegue la titolarità della costruzione, ma non quella del suolo, che rimane in capo ad un soggetto diverso. 

Ne discende l'esigenza di avviare una disamina completa della fattispecie, al fine di prevenire l'insorgere di possibili criticità e contenziosi nella fase successiva all'acquisto.

Ai sensi dell'art. 810 c.c. sono beni "le cose che possono formare oggetto di diritti" e in particolare, l'art 812 c.c. ricomprende tra i beni immobili "il suolo, le sorgenti e i corsi di acqua, gli alberi, le costruzioni e più in generale tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo". 

Muovendo da tale definizione, il libro III del Codice Civile, dedicato alla proprietà, offre la cornice sistematica entro cui si collocano le diverse forme di appartenenza e godimento dei beni.

Nella prassi, l'acquisto di un bene immobile è frequentemente percepito come acquisizione di una piena proprietà, estesa sia alla costruzione che al suolo su cui essa insiste, secondo il tradizionale principio di accessione. 

Tale assunto, tuttavia, non è sempre rispondente alla realtà giuridica. Non è infrequente, infatti, l'ipotesi in cui un l'oggetto del trasferimento sia un diritto reale limitato, quale il diritto di superficie. 

Disciplinato dalle art 952 e ss. c.c., il diritto di superficie si inserisce nel novero dei diritti reali su cosa altrui e, come gli altri diritti parziari, si caratterizza per la compressione delle facoltà tipiche del diritto di proprietà. In tali fattispecie, il titolare non gode di un potere pieno ed esclusivo sul bene.

In particolare, il diritto di superficie consiste nella facoltà di edificare e mantenere una costruzione su un suolo altrui, ovvero di acquisire la proprietà di una costruzione già esistente separatamente alla proprietà del terreno. 

Si realizza così una scissione tra la proprietà del suolo e proprietà della costruzione. 

Configurandosi un'ipotesi di proprietà separata che deroga il principio di accessione e consente la coesistenza di distinti diritti dominicali sul medesimo compendio materiale. Il quadro fin qui delineato rende opportuno soffermarsi sulle peculiarità del diritto di superficie, al fine di coglierne la struttura, le funzioni e le principali implicazioni applicative.

In primo luogo, con tale istituto, l'ordinamento consente la scissione tra la proprietà del suolo e la proprietà della costruzione, rendendo possibile la coesistenza di situazioni giuridiche soggettive autonome e facenti capo a soggetti diversi. 

Tale dissociazione può verificarsi tanto come facoltà ad edificare e mantenere una costruzione su fondo altrui (ius aedificandum), quanto come proprietà superficiaria su una costruzione già esistente ( proprietà superficiaria). Riguardo l'ambito temporale, il diritto di superficie può essere costituito a tempo determinato oppure a tempo indeterminato. 

Nel primo caso, il decorso comporta, in via ordinaria la riespansione del diritto del proprietario del suolo attraverso il fenomeno della consolidazione, con la conseguente riunificazione tra la proprietà ed il terreno.

Il diritto di superficie, inoltre, può essere trasferito, costituito in garanzia e trasmesso mortis causa, confermando la sua natura patrimoniale e la sua rilevanza nel traffico giuridico. 

Proprio la complessità dell'istituto e le sue ricadute operative impongono, tuttavia, un approccio particolarmente attento nella fase di acquisto. In chiusura, può allora risultare utile richiamare alcuni accorgimenti pratici volti a prevenire l'insorgere di contenziosi. In primo luogo, è essenziale verificare con precisione il titolo di provenienza dell'immobile, al fine di accertare se l'oggetto del trasferimento sia la piena proprietà o il diritto di superficie. 

A tal fine, il ruolo centrale è svolto dall'esame dell'atto notarile e delle risultanze dei registri immobiliari, dai quali è possibile desumere l'eventuale esistenza del diritto e le sue specifiche modalità di esercizio.

Allo stesso modo è necessario prestare particolare attenzione alla durata del diritto, laddove sia stato costituito a termine, nonché alle eventuali clausole che disciplinano la sorte della costruzione in scadenza. 

Ulteriori verifiche dovrebbero riguardare la presenza di vincoli urbanistici o convenzioni con enti pubblici, spesso all'origine della costituzione del diritto di superficie. 

In definitiva, solo una diligente attività di indagine preliminare, ancor meglio se supportata da professionisti qualificati, consente all'acquirente di concludere con piena consapevolezza ed evitando equivoci e riducendo future controversie.