I vizi della cosa venduta e la promessa di riparazione

A cura di Avv. Sofia Casarotto

Il contratto di compravendita

Il contratto di compravendita è un contratto ad effetti traslativi mediante il quale le parti si accordano per il trasferimento della proprietà di un bene o di altro diritto reale verso il corrispettivo di un prezzo.

La compravendita, disciplinata dagli articoli 1470 c.c. e seguenti, è un contratto consensuale, ad effetti reali ed a prestazioni corrispettive. Da esso derivano specifici obblighi in capo alle parti, venditore e compratore.

In particolare, con riferimento al compratore, l'art. 1475 c.c. prevede che egli debba provvedere al pagamento del prezzo nonché delle spese del contratto di vendita.

Il venditore, invece, è tenuto a consegnare il bene, ossia a realizzare il trasferimento materiale dello stesso al compratore e, cosa fondamentale, garantire il compratore dall'evizione e da eventuali vizi della cosa.

La garanzia per vizi

In tema di compravendita, l'art.1476 c.c. stabilisce che il venditore è tenuto a garantire il compratore dai vizi della cosa venduta. Tale obbligo trova una specificazione nell'art.1490 c.c. che, al primo comma, prevede che il venditore sia tenuto alla garanzia per i vizi che rendono la cosa venduta inidonea all'uso o che ne abbiano diminuito il valore in modo apprezzabile.

In altre parole, il Legislatore prevede che il venditore debba verificare che il bene trasferito possieda tutti i requisiti necessari per la sua utilizzazione, così come dichiarato nel contratto stipulato, e che l'inadempimento di tale obbligazione generi una responsabilità contrattuale.

Si parla, infatti, di consegna di beni conformi al contratto di vendita. Il bene deve possedere requisiti oggettivi, ossia deve essere idoneo all'uso per il quale è impiegato, e soggettivi, cioè deve corrispondere a quanto specificato nel contratto e/o richiesto dall'acquirente.

Con il Decreto Legislativo n. 170 del 2021, il Legislatore ha espressamente introdotto tra i requisiti oggettivi anche quello della durabilità, intesa come la capacità dei beni di mantenere nel tempo le proprie funzionalità e prestazioni attraverso un uso normale.

L'inadempimento del venditore e le azioni a tutela del compratore

Per far fronte all'ipotesi di inadempimento del venditore, il sistema giuridico riconosce al compratore delle tutele in quanto parte contrattuale debole: l'articolo 1492 c.c. prevede le cosiddette azioni edilizie che sono volte ad ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.

La prima tutela si chiama azione redibitoria e ha la stessa natura dell'azione generale di risoluzione per inadempimento. Tale azione trova il suo fondamento in un difetto funzionale della cosa compravenduta ed è diretta a ripristinare la situazione antecedente la vendita: il venditore è tenuto a restituire il prezzo ed a rimborsare le spese e i pagamenti legittimamente effettuati per la vendita, mentre il compratore deve restituire la cosa oggetto del contratto, salvo che il bene sia perito in conseguenza dei vizi.

La seconda tutela è la cosiddetta azione estimatoria ed è diretta a mantenere in piedi il contratto incidendo sul prezzo. Per poter usufruire di tale tutela è necessario che il difetto di cui il bene è affetto sia, per conforme giurisprudenza[1], di non trascurabile entità al fine di consentire la riduzione del prezzo.

In ragione della minor utilità della cosa, il compratore può ottenere la diminuzione del prezzo pattuito nella misura di una percentuale pari alla menomazione che il valore effettivo della cosa subisce a causa dei vizi.

Queste azioni sono assoggettate a termini di decadenza e prescrizioni brevi fissati dall'art. 1495 c.c. In particolar modo, preme evidenziare che secondo tale articolo, l'azione deve essere promossa entro un anno dal giorno della consegna del bene a pena di prescrizione.

Infine, tali azioni edilizie sono tra loro alternative, il che significa che la scelta per una di esse diviene irrevocabile se proposta con domanda giudiziale.

Tali azioni non sono invece alternative rispetto all'azione di risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1494 c.c. che rimane sempre una tutela riconosciuta al compratore. Anche l'azione di risarcimento è assoggettata ai medesimi termini brevi previsti dall'art. 1495 c.c

La promessa di riparazione da parte del venditore

Quando il venditore riconosce i difetti del bene interrompe i termini brevi di prescrizione della garanzia previsti dall'articolo sopra menzionato. Inoltre, per Giurisprudenza ormai consolidata, viene a crearsi un'obbligazione completamente nuova, indipendente rispetto a quella di garanzia, soggetta ad un termine di prescrizione ordinaria decennale.

Se il venditore si impegna ad eliminare i vizi della cosa venduta, sorge un'obbligazione di fare autonoma che, ove non estingua per novazione la garanzia originaria, si affianca a quest'ultima rimanendone distinta; ne consegue che il diritto all'eliminazione dei vizi così sorto è assoggettato alla prescrizione ordinaria decennale.[2]

Tale interpretazione giurisprudenziale permette di ampliare la tutela per l'acquirente, che quindi non rischia di perdere i propri diritti a causa dei brevissimi termini previsti per la garanzia per vizi della cosa venduta.

Nel momento in cui esiste una comunicazione con cui il venditore riconosce i difetti e si impegna ad eliminare i vizi che rendono il bene inidoneo all'uso cui è destinato si crea un nuovo diritto di credito all'esatto adempimento che è per l'appunto la riparazione del bene.

Nonostante ciò, l'originario diritto del compratore alla riduzione del prezzo e alla risoluzione del contratto resta soggetto alla prescrizione annuale ex art. 1495 c.c.

Esiste, invero, un'ipotesi in cui la nuova obbligazione di fare sostituisce la garanzia originale ex lege; in altre parole, può succedere che la nuova obbligazione sia estintiva e sostitutiva di quella originale trattandosi quindi di novazione oggettiva disciplinata dall'art. 1230 c.c.

Si tratta del caso in cui si è in presenza di un accordo espresso tra le parti inteso ad estinguere l'obbligazione di garanzia originaria e quindi a sostituirla con una nuova obbligazione. Ovviamente tale accordo che può essere espresso o per facta concludentia dovrà essere di volta in volta accertato dal Giudice di merito.[3]

[1] Cass. civ., sez. II, sentenza del 16 febbraio 2024, n. 4245

[2] Cass. civ., sez. II, sentenza del 14 febbraio 2024, n. 4035

[3] Cass. civ., Sez. Unite, del 21 giugno 2005, n. 13294