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La responsabilità del mediatore immobiliare nelle compravendite: obblighi informativi, verifiche e profili di rischio
04.05.2026
A cura di Avv. Sofia Casarotto
La figura del mediatore è disciplinata dall'art. 1754 c.c., che lo definisce come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.
La tradizionale qualificazione del mediatore come soggetto "terzo" e imparziale non esclude, tuttavia, l'insorgenza di specifici obblighi giuridici in capo allo stesso, né attenua il regime di responsabilità cui è sottoposto nello svolgimento dell'attività professionale.
Natura della responsabilità del mediatore
La responsabilità del mediatore è pacificamente qualificata come contrattuale, anche in assenza di un contratto formalizzato per iscritto, in virtù del principio di libertà delle forme.
La giurisprudenza ha chiarito che il rapporto obbligatorio sorge per effetto dell'attività concretamente svolta dal mediatore, con conseguente applicazione delle regole di cui agli artt. 1218 ss. c.c. Da tale disciplina derivano rilevanti conseguenze come il termine di prescrizione decennale per il diritto al risarcimento dei danni, l'inversione dell'onere della prova gravante sul mediatore, l'operatività della presunzione di colpa.
In caso di contestazione, spetterà quindi al professionista dimostrare di aver adempiuto con la dovuta diligenza e che l'inadempimento non è a lui imputabile. L'attore, infatti, dovrà dimostrare unicamente l'esistenza dell'obbligazione e l'oggettivo inadempimento.
In virtù del suo ruolo e secondo quanto previsto dal Legislatore, in capo al mediatore nascono una serie di obblighi espressamente previsti dal legislatore tra cui l'obbligo di informazione e quello di diligenza professionale.
Obbligo di informazione ex art. 1759 c.c.
L'art. 1759, comma 1, c.c. stabilisce che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare.
La portata della norma è stata significativamente ampliata dall'elaborazione giurisprudenziale, che ha incluso nell'obbligo informativo anche le circostanze che il mediatore avrebbe potuto conoscere usando la diligenza qualificata richiesta dalla natura professionale dell'attività svolta. Ne consegue che non è sufficiente la mera ignoranza del fatto, ma è necessario dimostrare l'oggettiva non conoscibilità dello stesso.
Il dovere informativo assume pertanto una duplice dimensione:
- positiva, consistente nell'obbligo di comunicare le informazioni note o conoscibili;
- negativa, consistente nel divieto di fornire informazioni inesatte, non verificate o fuorvianti.
Sul punto, la Corte di Cassazione ha affermato che il mediatore non può limitarsi a recepire passivamente le dichiarazioni del venditore, dovendo invece verificarne l'attendibilità.[1]
Diligenza professionale e attività di verifica
L'obbligo di diligenza cui è tenuto il mediatore deve essere valutato ai sensi dell'art. 1176, comma 2, c.c., ossia con riferimento alla diligenza qualificata del professionista.
Quella richiesta al mediatore è quindi una diligenza specifica che supera la normale diligenza del buon padre di famiglia in quanto richiede l'applicazione di competenze tecniche, perizia e regole deontologiche specifiche della professionale.
La Suprema Corte ha ribadito che è obbligo del mediatore svolgere la propria attività professionale in modo coerente alla qualifica posseduta.[2]
La giurisprudenza ha progressivamente esteso il perimetro delle attività rientranti nella prestazione del mediatore, includendo una serie di verifiche funzionali alla conclusione dell'affare. In particolare, rientrano tra gli obblighi professionali:
Sebbene tali attività siano talvolta descritte come "complementari", la loro omissione, ove esigibili secondo la diligenza professionale, può integrare un inadempimento contrattuale.
Specificità delle compravendite in ambito condominiale
La presenza di un contesto condominiale nella compravendita incide in modo significativo sul contenuto dell'obbligo informativo. Il mediatore è tenuto a verificare e comunicare circostanze rilevanti quali:
La mancata acquisizione e analisi di tali informazioni può determinare responsabilità per omessa informazione, soprattutto laddove le circostanze siano agevolmente conoscibili mediante l'ordinaria diligenza e, soprattutto, laddove tali informazioni possono influenzare notevolmente la conclusione dell'affare.
In tale contesto, il rapporto con l'amministratore di condominio assume rilievo centrale, costituendo il principale canale informativo.
Il mediatore raccoglie tali informazioni dal venditore e, subordinatamente qualora quest'ultimo non sia in grado di fornire tutta la documentazione necessaria, può rivolgersi all'amministratore di condominio. È prassi chiedere al venditore
È pertanto prassi consigliabile operare previa delega del venditore, al fine di accedere legittimamente alla documentazione.
Profili di responsabilità in caso di omissioni informative
La giurisprudenza più recente ha adottato un orientamento rigoroso in materia di responsabilità del mediatore.
In particolare, è stato affermato che la mancata informazione circa la presenza di irregolarità edilizie o urbanistiche può comportare:
- la perdita del diritto alla provvigione;
- l'obbligo di risarcire il danno subito dalle parti.
Significativa, in tal senso, è la pronuncia della Corte di cassazione relativa alla presenza di un abuso edilizio non sanato, ritenuta circostanza idonea a incidere sulla validità e convenienza dell'affare. [3]
Il principio affermato è che il mediatore risponde per tutte le informazioni rilevanti non comunicate, purché conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale, che riguardino la valutazione e la sicurezza dell'affare, ovverosia quelle informazioni che possono influire sulla conclusione dello stesso o che potrebbero determinare le parti a perfezionale il contratto a condizioni diverse.
La Suprema Corte precisa che è onere del mediatore comunicare la presenza di irregolarità edilizie o urbanistiche sostanziali. Inoltre, conclude sottolineando che la responsabilità del mediatore può sussistere anche in caso di contratto perfezionato in quanto il danno risarcibile potrebbe coincidere con il minor vantaggio ottenuto da una parte e/o l'aggravio economico subito dall'altra.
Nell'ambito delle irregolarità edilizie, la specifica questione dell'agibilità dell'immobile ha subito un'evoluzione giurisprudenziale.
Se in passato la sua mancanza non era ritenuta idonea a incidere sul diritto alla provvigione, orientamenti più recenti richiedono una piena informazione delle parti circa la documentazione tecnica dell'immobile.[4]
In altre parole, la mancata informazione e produzione di detta documentazione può comportare la perdita del diritto alla provvigione da parte del mediatore per responsabilità professionale.
Ciò conferma il progressivo innalzamento dello standard di diligenza richiesto al mediatore.
Trattamento dei dati personali e limiti informativi
L'attività del mediatore implica, inoltre, il trattamento di dati personali, con conseguente applicazione del Regolamento (UE) 2016/679 (GDPR) e della normativa nazionale.
Il mediatore, in qualità di titolare del trattamento, deve rispettare i principi di:
- liceità;
- correttezza;
- trasparenza;
- minimizzazione dei dati.
Nel caso di vendita dell'immobile che si trovi in ambito condominiale, il limite informativo che grava sul Mediatore si concretizza nel divieto di comunicare dati personali di soggetti terzi non coinvolti nella compravendita (ad esempio, nominativi dei condomini morosi), pur restando possibile fornire informazioni generiche sulla situazione del condominio.
In conclusione, l'evoluzione normativa e giurisprudenziale evidenzia un progressivo ampliamento degli obblighi gravanti sul mediatore immobiliare nello svolgimento del suo operato.
La sua attività si configura sempre più come una prestazione professionale complessa, che richiede capacità di analisi documentale; competenze giuridiche e tecniche; l'attenzione alla gestione del rischio.
Il principio cardine che emerge è che il mediatore deve informare le parti non solo di quanto conosce, ma anche di quanto avrebbe dovuto conoscere utilizzando la diligenza qualificata richiesta dal settore.
In tale prospettiva, l'adozione di procedure strutturate di verifica e documentazione rappresenta non solo una buona prassi operativa, ma una vera e propria esigenza di tutela professionale.
[1] Cass. civ., sez. III, sentenza 10 maggio 2015, n. 7178
[2] Cass. civ., sez. II, ordinanza 30 settembre 2022, n. 28441
[3] Cass. civ., sez. II, ordinanza del 02 maggio 2023, n. 11371
[4] cfr. supra.