Uso esclusivo del lastrico solare: diritti e opponibilità

A cura di Avv. Sofia Casarotto

La questione dell'uso esclusivo di una parte comune dell'edificio, in particolare del lastrico solare, pone interrogativi rilevanti in ambito condominiale. 

Il tema acquisisce ancora più complessità quando tale uso "riservato" è stato riconosciuto da una precedente delibera assembleare, la cui efficacia nei confronti dei proprietari attuali deve essere analiticamente valutata.

Il principio generale dell'uso della cosa comune

Nel contesto condominiale, l'art. 1102 c.c., richiamato dall'art. 1139 c.c., esprime il principio cardine in virtù del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e, soprattutto, non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso.

L'ordinamento riconosce la possibilità di un uso più intenso della cosa comune da parte di un singolo condomino, a condizione che non venga compromesso il pari diritto degli altri. 

Esempi tipici di uso differenziato si rinvengono nell'utilizzo delle scale e dell'ascensore (artt. 1123 e 1124 c.c.), del lastrico solare (art. 1126 c.c.) o di altre aree comuni suscettibili di godimento frazionato o turnario, come nel caso di un parcheggio condominiale.

L'attribuzione dell'uso esclusivo di un bene comune

Nel sistema normativo italiano è pacificamente ammessa la possibilità di attribuire ad un singolo condomino o ad un gruppo ristretto di partecipanti l'uso esclusivo di una parte comune. Tale configurazione trova fondamento in diverse disposizioni del Codice Civile:

• Art. 1117 c.c., che consente all'autonomia privata di derogare alla presunzione di condominialità di alcune parti dell'edificio;

• Art. 1118 c.c., che permette di modificare il criterio di partecipazione alle parti comuni;

• Art. 1122 c.c., che disciplina gli interventi sulle parti destinate all'uso comune e su quelle destinate all'uso individuale, ponendo invero limiti specifici a tutela della stabilità, sicurezza e decoro dell'edificio.

Con riferimento specifico al lastrico solare, l'art. 1126 c.c. riconosce espressamente l'istituto dell'uso esclusivo disciplinando altresì il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione, poste per un terzo a carico dell'utilizzatore esclusivo e per i restanti due terzi a carico degli altri condomini.

Natura giuridica dell'uso esclusivo

In generale, l'attribuzione dell'uso esclusivo di un bene comune non comporta il trasferimento della proprietà dello stesso, che resta dunque in comproprietà tra tutti i condomini. Si tratta, piuttosto, di una limitazione del diritto di godimento degli altri compartecipanti, compensata da un utilizzo più intenso in capo a uno o pochi soggetti.

Tale diritto non integra neppure un diritto reale di godimento ai sensi degli artt. 1021 ss c.c.

La Corte di Cassazione a Sezione Unite, con sentenza n.28972/2020[1], ha ribadito che l'uso esclusivo configura un uso privilegiato della cosa comune, non assimilabile al diritto reale d'uso, ma riconducibile ad una particolare modalità di esercizio del diritto di comproprietà.

Proprio perché incide in modo significativo sui diritti dei condomini, la concessione dell'uso esclusivo richiede, di regola, una delibera assembleare assunta all'unanimità, salvo che tale diritto non sia già previsto dal regolamento condominiale di natura contrattuale.

Opponibilità della delibera ai nuovi condomini-proprietari

Ulteriore profilo giuridicamente rilevante riguarda l'opponibilità della delibera assembleare con cui si è riconosciuto l'uso esclusivo ai condomini subentrati successivamente.

Generalmente, le delibere assembleari sono vincolanti per i condomini che vi hanno partecipato o che erano comunque parte della compagine condominiale al momento della loro adozione.

Secondo consolidata Giurisprudenza, l'efficacia delle delibere che incidono sui diritti dominicali o di godimento delle parti comuni nei confronti dei successivi acquirenti dipende dalla concreta conoscibilità e conoscenza dell'atto.

In tal senso, occorre distinguere a seconda che si tratti di decisione formalizzata nel Regolamento condominiale approvato all'unanimità oppure risultante da una delibera assembleare. Nel primo caso la limitazione è vincolante anche per i futuri proprietari purché il regolamento sia menzionato nell'atto di trasferimento della proprietà. Nel secondo caso l'opponibilità della delibera richiede che l'acquirente sia stato messo in condizione di conoscere la decisione, mediante allegazione del verbale o esplicito richiamo nel rogito.

A questo punto si può affermare che la semplice mancata trascrizione del verbale non è, di per sé, decisiva. Ciò che è determinante è la conoscenza effettiva o conoscibilità reale della delibera.

In mancanza di una espressa menzione della delibera nell'atto di compravendita o la mancata allegazione del regolamento condominiale, l'acquirente potrebbe legittimamente contestarne l'efficacia nei propri confronti.

Considerazioni conclusive

Alla luce di quanto considerato, si può affermare che il riconoscimento del diritto d'uso esclusivo di un bene condominiale ad un singolo condomino o ad una piccola parte dell'intera compagine condominiale è giuridicamente ammesso, ma richiede una manifestazione di volontà chiara e unanime. Tale uso non comporta un trasferimento di proprietà né la costituzione di un diritto reale di godimento. In altre parole, si tratta di un diritto d'uso più intenso, che rimane soggetto a eventuali modifiche o cessazioni future.

Qualsiasi limitazione dei diritti di uno o più condomini decisa all'unanimità, che riguardi l'uso di una parte comune, è destinata a essere trasmessa agli acquirenti successivi, a condizione che siano rispettate le modalità di comunicazione e informazione previste dalla legge e dal regolamento condominiale. Il principio di opponibilità di tale uso ai nuovi condomini dipende dalla prova della loro effettiva conoscenza al momento dell'acquisto.

[1] Cass. civ., SSUU, sentenza del 17 dicembre 2020, n. 28972