Il diritto di proprietà

A cura di Dott.ssa Veronica Riggi

Il diritto di proprietà, ai sensi dell'art. 832 c.c., è un diritto reale che attribuisce al suo titolare il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico.

Il potere di godimento del bene è il potere di trarre dalla cosa tutte quelle utilità che la stessa cosa in grado di fornire, mentre il potere di disposizione è il potere di cedere ad altri, in tutto o in parte, i diritti sulla cosa, sia per atti inter vivos che per atti mortis causa.

Il diritto di proprietà deve essere esercitato nei limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dal nostro ordinamento giuridico e ai sensi dell'art. 42 della nostra Costituzione ha lo scopo di assicurare la funzione sociale. 

La Costituzione ha accolto il principio della funzione sociale della proprietà, in base al quale tale diritto reale può subire delle limitazioni quando ciò sia socialmente utile. In tale ottica, è previsto che il diritto di proprietà possa essere espropriato per motivi di interesse generale nei casi previsti dalla legge e salvo indennizzo.

Vediamo adesso quali sono le caratteristiche del diritto di proprietà….

La proprietà rappresenta un modello perfetto di diritto reale e oltre alla realità, i caratteri del diritto di proprietà sono:

• la pienezza ovvero il diritto di realizzare sulla cosa tutto ciò che si vuole (ovviamente nei limiti stabiliti dalla legge);

• l'esclusività perché il proprietario ha diritto di vietare ogni ingerenza da parte di terzi nel godimento e nelle modalità di gestione del proprio bene;

• l'elasticità in quanto il diritto di proprietà è un diritto idoneo a rispandersi automaticamente nel suo normale contenuto a seguito del venir meno dei limiti che lo comprimevano, quali ad esempio un diritto reale di godimento;

• Indipendenza e autonomia in quanto il diritto di proprietà è un diritto indipendente che non presuppone l'esistenza di altri diritti di portata maggiore sulla cosa;

• Imprescrittibilità, in quanto il diritto di proprietà non si può perdere per il "non uso", ma soltanto a causa del compimento dell'usucapione a favore di altri soggetti;

• la perpetuità in quanto il diritto di proprietà non ha un termine, infatti nel nostro ordinamento non esiste la proprietà temporanea.

Il diritto di proprietà ha però dei limiti…

Vediamo quali sono.

Il potere del proprietario di godere e disporre del bene deve essere esercitato in due limiti posti dall'ordinamento giuridico. Questi limiti possono essere pubblici o privati e, con l'imposizione di tali limiti l'ordinamento vuole contemperare due interessi ovvero l'interesse del proprietario di godere e disporre della cosa a suo piacimento e l'interesse della collettività ad un utilizzo della proprietà che vada a vantaggio della collettività stessa e non arrechi danno alla stessa o ai singoli individui.

I limiti al diritto di proprietà hanno delle caratteristiche, in particolare la reciprocità, l'intrinsecità in quanto i limiti non sono autonomi e non trovano la fonte in un titolo diverso dallo stesso diritto di proprietà, ma sorgono unicamente a quest'ultimo e la perpetuità in quanto i limiti al diritto di proprietà sorgono insieme a questo ed essendo intrinseci, sono perpetui e di conseguenza non soggetti a prescrizione.

Orbene, i limiti privati ha diritto di proprietà trovano il fondamento nelle esigenze di garantire che lo stesso diritto non venga esercitato con un pregiudizio dei diritti degli altri consociati e per questo vi sono delle regole che disciplinano i cd. rapporti di vicinato.

Tali limiti sono automatici in quanto nascono automaticamente in presenza di situazioni previste dalla legge e reciproci in quanto il sacrificio ed il vantaggio è in capo ad entrambi i proprietari ed infine, sono gratuiti.

Tali limiti sono:

• distanze tra costruzioni, ai sensi dell'art. 873 c.c., le costruzioni su fondi finiti, se non unite o aderenti, devono essere tenuta a distanza non inferiore ai 3 metri anche se nei regolamenti locali può essere stabilito una distanza maggiore;

• per i muri che si trovano sul confine nei pressi del confine tra proprietà confinanti, il proprietario del fondo contiguo al muro altrui può chiedere la comunione ovvero la comunione forzosa del muro, eseguendo le opere che occorrono per non danneggiare il vicino e pagando la metà del valore del muro o della parte di muro resa comune, oltre alla metà del valore del suolo su cui il muro è costruito;

• le luci e le vedute ai sensi degli artt. 900 e ss c.c., che riguardano le finestre e le aperture sul fondo del vicino. In particolare le luci sono delle aperture che danno passaggio alla luce all'aria ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; mentre le vedute sono quelle aperture che permettono di affacciarsi e di guardare sia di fronte che lateralmente, ma anche obliquamente, sul fondo del vicino;

• lo stillicidio ai sensi dell'art. 908 c.c., il proprietario deve costruire i tetti in maniera che le acque piovane scolino sul suo terreno in quanto non può fare cadere sul fondo del vicino.

Il rispetto di tale regole è garantito da un'azione, in particolare dall' action negatoria servitutis attraverso la quale il proprietario leso può ottenere sia la rimessione in pristino dello stato dei luoghi, con la demolizione della costruzione o l'arretramento alla distanza legale, sia il risarcimento del danno.

Infine, la proprietà si può acquistare a titolo originario o a titolo derivativo.

Nel caso di acquisto della proprietà a titolo originario, nasce un nuovo diritto nel patrimonio del titolare mentre nel secondo caso, l'acquisto avviene per effetto del trasferimento del diritto da un precedente titolare, con la conseguenza che per la validità dell'acquisto è richiesto che il precedente titolare fosse effettivamente e legittimamente il proprietario.

I modi di acquisto della proprietà a titolo derivativo sono per contratto, per successione ereditaria e per trasferimento coattivo, ad esempio le espropriazioni, mentre, i modi di acquisto della proprietà a titolo originario sono l'occupazione, l'invenzione, l'accessione, la specificazione, l'unione e la commissione e l'usucapione.